Investir en résidence services seniors, un investissement qui a doublement du sens :
- - Celui de préparer sa propre retraite en complémentant ses revenus via des dispositifs attractifs fiscalement ;
- - Celui de loger la génération précédente dans les meilleures conditions.
Une résidence services seniors, qu’est-ce-que c’est ?
- - Même si les résidents y emménagent en quittant un logement souvent chargé en souvenirs familiaux, leur nouveau domicile, c’est aussi « chez eux » : il ne s’agit pas de chambres dans une maison de retraite, mais au contraire de logements indépendants destinés à préserver leur autonomie.
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- - La palette de services est variée, mais toujours basée autour de l’axe de la sécurité, et celui du maintien du lien social : tout à la carte, ou sous forme d’abonnements.
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- - A bien distinguer les deux modes de fonctionnement principaux :
- - Les résidences « ancienne génération » dans lesquelles la copropriété gère les services, ce qui génère des charges de copropriété élevées quand le logement est vacant, puisque les coûts de service sont intégrés. Ce modèle ne se développe plus mais certaines résidences attractives et en général haut de gamme
- - Les résidences « nouvelle génération » avec un modèle rassurant de séparation entre des charges de copropriété classiques et des services à la charge exclusives des résidents (propriétaires ou locataires).
Comment cela fonctionne-t-il ?
Les enseignes leaders du marché proposent pour la plupart de résidences de 90 à 130 logements vendues à des investisseurs institutionnels ou particuliers dans le cadre LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) et avec une offre de services en majorité sous forme d’abonnement, à des résidents exclusivement locataires.
Une offre émergente se développe en complément avec une implantation en communes plus modestes et un modèle adéquat, accessibles à l’achat tant aux investisseurs qu’aux futurs résidents, en meublé ou en nu, avec ou sans bail commercial. On peut y trouver des appartements mais également des maisons individuelles, sous forme de « village » avec une bâtisse regroupant les services à la carte.
Cette variété permet de rendre à nouveau possible des projets mixtes : investir pour loger ses parents, ou pour soi-même dans le futur.
Quels sont les avantages pour un investisseur ?
- - Les avantages fiscaux des dispositifs choisis
- - Economie d’impôts en Pinel (logement nu, non meublé) ;
- - Non-imposition (ou très forte minoration) des revenus en LMNP (Location en Meublé Non Professionnel), statut privilégié pour un complément de revenus au moment ou en vue de sa retraite sans alourdir sa fiscalité.
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- - Une absence totale de gestion en direct pour ne pas se préoccuper des contraintes locatives.
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- - Via un bail commercial ou en direct, la clientèle locative senior est rassurante pour l’investisseur, stable géographiquement, aux revenus par nature non soumis aux aléas professionnels.
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- - Une rentabilité moyenne autour de 4% avec quelques petites pépites qui proposent une rentabilité encore plus élevée.
Comment choisir ?
- - L’adresse, l’adresse, l’adresse, …
Si on entend cette litanie immobilière, c’est en effet qu’il ne faut pas acheter n’importe quoi n’importe où sous prétexte d’un avantage fiscal d’ailleurs lié à la location réelle du bien : on se préoccupe donc de la cohérence du projet avec le marché locatif mais en gardant à l’esprit les spécificités de ce marché immobilier. Tous les futurs résidents ne rêvent pas d’aller s’installer dans le Sud ou dans une grosse métropole : beaucoup souhaitent rester dans leur secteur de vie, ou encore se rapprocher de leurs enfants. En revanche, l’environnement immédiat est capital : accès aux commerces de proximité, aux services médicaux, …
- - La qualité de l’exploitant est primordiale
- - Les poids lourds du marché ont fait leurs preuves avec leur fiabilité en tant que locataire des baux commerciaux ;
- - L’offre plus récente propose des rentabilités attractives pour émerger, dans des secteurs géographiques où l’absence d’offre d’immobilier senior peut rassurer.
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- - Le projet global : budget, effort d’épargne consenti, date de livraison, …
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- - Les « détails » qui font la différence : périodicité de paiement des loyers, prise en charge des charges de copropriété, conditions de révision du loyer et de renouvellement des baux, …
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- - Neuf ou ancien ?
Les avantages du LMNP étant accessibles tant en ancien qu’en neuf, on prend en compte d’autres critères également :
- - Disponibilité donc revenu immédiat dans l’ancien versus date de livraison par définition plus lointaine de la VEFA (vente en état futur d’Achèvement).
- - Frais de notaire plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
- - Thématique énergétique pour faire face aux prochaines exigences de rénovation le cas échéant.
Nonna Invest est spécialisée en investissement en résidence service senior et propose l’offre la plus large possible, des grands noms du secteur aux produits immobiliers émergents, quelquefois en exclusivité : pour tout type de budget y compris à moins de 100 000 €, en neuf ou en ancien, avec ou sans bail commercial, …
Retraité(e) ou futur retraité(e), deux préoccupations nous sont souvent communes : profiter de la vie en ayant un niveau de revenus suffisant pour sa retraite, et éviter ou repousser le plus longtemps possible l’entrée en EPHAD.
Investir en résidence service senior répond à ce double enjeu de société en un cercle vertueux intergénérationnel de bon sens.
